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民事诉讼中的查封，是人民法院为限制债务人处分其财产而最常采用的一种强制措施。查封，依其在民事诉讼中所处阶段，可分为保全查封和执行查封。采取查封措施，目的在于维护债务人的财产现状，保障经过审判程序或其它程序确认的尽可能得到清偿。
查封作为人民法院借助国家强制执行力采取的强制措施，法律自应赋予其一定的法律效力。就查封的法律效力问题，笔者认为有如下问题值得研究：
一、禁止处分的效力与租赁权行使
实施查封，债务人即丧失对被查封物的处分权，即查封有禁止债务人处分查封物的效力。从物权法角度观察，债务人对自己财产的处分可以是事实上的处分(如消费等)，也可以是法律上的处分。就法律上的处分而言，处分可以表现为让渡所有权(出卖、赠与等)、设定担保物权(如抵押、质押)和用益物权(如经营权、地上权)。要实现查封的目的，查封的效力首先就应反映在对债务人就上述查封物所为处分行为的全面限制上。那么，查封债务人的财产，是否应限制其行使租赁权?这的确是一个极富争论的问题。一种观点是，由于查封物的出租，产生的是承租人与出租人之间的租赁关系。而租赁关系属债法调整的对象，租赁不会产生物权变动的效果。而且查封实施后，由于诉讼等债权确认程序的进行以及执行本身所需耗费的时间往往相当长，限制查封物的出租，必然导致查封物长期得不到利用，影响债务人生产经营的正常进行。从整个社会范围看，这毕竟是一种财富的浪费。故此，认为不应限制出租。目前我国司法实践中广泛采用“活封”的措施，无疑就是采用这一观点。
另一种观点则认为，查封的目的，旨在维护债务人财产的现状。就动产而言，债务人出租查封物，将不可避免导致查封物因使用所发生的损耗，结果必然是减少查封物的价值。就不动产而言，如债务人在查封物上建立租赁关系，基于“买卖不破租赁”这一具有强烈物权效果的债权原则，势必要对承租人给予保护。这样，在拍卖、变卖查封物时，因租赁关系的存在，将导致无人竞投或竞投价格不高，从而事实上减低不动产的交换价值，影响执行的效果。故原则上应限制债务人出租查封物。
笔者认为，从实现查封的目的，更好地保护债权人角度而言，采后一种观点无疑是有利的。当然为了尽可能做到物尽其用和有利查封物的管理，不妨在债务人行使租赁权时，采取具体问题具体分析的态度。对不动产出租，只要不是用于将来难以搬迁的目的(如作为员工宿舍等)，只要租赁期不跨越查封物变价期 ，则不应过多干预。对查封前已出租的不动产，查封后需续租者亦应适用上述原则处理。对动产出租，原则上宜限于耐用的非易耗品。
二、查封效力与对第三人利益的保护
债务人的财产遭查封时，因种种原因，在司法实践中，极易造成无辜第三人受损。由此引发申请查封的债权人与第三人利益上的冲突。此类冲突的情形，一是查封时，因法院未将查封的情况通知登记机关，尔后，第三人因信赖登记接受抵押(质押)或买受查封物，并完成相应的权属变更登记;二是对无需登记的动产采取活封(如不贴封条)等措施时或查封标志自行脱落、遭毁损时，债务人将查封物出卖，设定抵押、出质，第三人因信赖占有(交付)而与债务人交易;三是第三人卖受属于债务人的不动产或其它需要登记的动产(如车辆、船舶等)，未及办理权属转移登记手续，而被视为债务人的财产予以查封。
之所以会形成这种利益上冲突的观念，一个重要原因，是人们认为第三人对法院的查封并不知情，而为换取针对查封物的相关物权，第三人又付出了相应的代价。如果要强调查封的效力，势必使无辜第三人丧失原来可以取得的针对查封物的物权。这种结果，对第三人而言，并不公平。
那么，第三人就查封物所为的上述交易行为，究竟能否产生物权变动的效果呢?这是解决上述冲突的关键之所在。关于这个问题，应区分交易发生在查封前还是查封后，分别进行研究。
(一)前述第一种和第二种情形，其共同特点是交易均发生在查封后。由于此类交易是以法院禁止处分的财产为交易对象，而这种交易违反了我国现行法律的规定，故法律上、解释上均应认定其无效。因交易行为无效，当然不发生当事人预期的物权变动的后果。
另外，第三人也不能依公信原则，就查封后所为交易，主张(交易)产生物权变动的效果。因为法律赋予登记(交付)以公信力，有一个重要的前提，即只能是在真实物权状况与登记(交付)所表现的物权状况不相符的情况下。而查封后的两种交易并没有适用公信原则的这一前提。
(二)查封前所为交易(第三种情形)，是否发生物权变动的效果，则与一国立法上所采的态度有着密切联系。采登记(交付)要件主义者认为，非经登记(交付)，不生物权变动的效果。而登记(交付)公示主义，则认可交易产生物权变动的效果。需要指出的是，公示主义虽然也有非经登记(交付)，不得对抗第三人的主张，但这种第三人是有其特定内涵的。申请查封的债权人就不能依公信原则，以登记(交付)反映的财产归属，信其为债务人所有，而排斥与债务人为交易的第三人。
在我国，根据《民法通则》和其他法律规定，学者们认为我国动产的物权变动系采交付要件主义，而在不动产则采登记要件主义。基于登记(交付)要件主义的一般要求，第三种交易自不能发生物权变动的效果。
按照上述分析，我们不难发现，查封前与查封后的两类三种交易虽有其共性，但也有差别。这就是，两大类交易中的交易对象一个有违法的成份，而另一个则没有。为此，对在不同情形下参与交易的第三人的保护，法律上理当有所区别，以示公平。实务中，有的法院为了不因强调查封效力，造成新的纠纷，一般不轻易否定第三种情况下第三人应取得的权利，借以保护第三人(案外人)利益。但这种做法，缺乏法律依据，也与法治国家的宗旨相悖。笔者认为，要保护查封前参与交易的第三人的权利，有必要借鉴国外有关期待权的理论，在条件成熟时，从法律上作出明确规定。
所谓期待权是德国学说上创设的一个用语，其基本含义系指因具备取得权利的部分要件，受法律保护，具有权利性质的法律地位。有人称之为取得权利的权利。前文所述第三种情形，第三人所具有的权利，在德国学者对期待权所作的分类中，应属于“不动产登记前让与合意受领人的地位”。
关于期待权的性质，虽尚有争议，但在将来以取得物权为目的时，学说上承认其具有绝对权的性质。基于期待权所具有的这一物权性质，第三种情形下的第三人，得在查封后提起异议上诉，寻求物权方法上的保护，以达到排斥查封效力的目的。
综上所述，虽然查封前后两类三种交易，法律上均不认可发生物权变动的效果。但由于两类交易中交易对象的差别，故对第三人的保护，在方法上也应有所区别。即查封前交易者，能采用物权方法，而查封后交易者只能用债权方法。
三、查封与优先受偿
法院作出查封的裁定，在保全查封时，以债权人提出申请，提供担保并提供待查封物的若干具体情况为基本条件。在执行查封中，也往往以申请执行人提供可供执行的财产(包括财产线索)为前提。为了寻找债务人可供保全或执行的财产，债权人无不从人力、财力上多有支出。有鉴于此，对此类最早申请查封的债权人似应提供特别的保护。关于这一问题，学说上一向有两种对立的观点——优先主义与平均主义，而折衷于两者之间的是群团优先主义。优先主义系基于债权人努力行使其权利而应奖励的法律思想。优先主义的基本内容是对先申请的债权人，承认其对执行标的物有查封优先权。优先主义为德国及英美法系的美国所采用。在德国，经查封动产或债权后，债权人于标的物上取得质权，优先于一般债权人而受清偿。数债权人就同一标的物申请查封的，则依查封先后决定质权的优先次序。而查封不动产，则可为强制抵押权登记，并依登记的先后决定优先权的次序。在美国也有类似规定。
平均主义系基于债权人平等的原则以及债权人共同分担损失的法律思想。平均主义否认查封产生优先受偿的效力，并以参与分配为其标志。平均主义为法国和我国地区等所采用。依此主义，不问债权人申请的先后顺序，均按其债权额的比率，从执行标的物或其变价价金中平等地获得分配。
群团优先主义为瑞士法所采用。依群团主义，以最初申请查封的债权人及在一定期间内(瑞士法原则上为查封后三十日内)参加到执行程序的其他债权人为第一群团，再以其后申请查封的债权人及于一定期内参加到执行程序的其他债权人为第二以下的群团。群团优先主义承认第一群团各债权人相对于第二群团有优先权，而在群团内部，各债权人则地位平等。优先主义与平均主义各有其长，一方的长处正是另一方的短处。一方面优先主义侧重照顾最初申请债权人的利益，却以牺牲债权人平等的原则为代价。“并且在程序上形成其他债权人重复申请，多次分配的拖累现象”;
另一方面，因平均主义不能激励债权人及时行使自己的权利，因此形成另一种类型。